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“降息”!有城市房贷利率降至“2”字头

2024-07-24

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随着5年期以上LPR(贷款市场报价利率)下降,各地房贷利率再度迎来调整。7月23日,北京商报记者从多地银行获悉,首套、二套房商贷利率均较此前降低10个基点,当前新发贷款利率水平在3.1%—3.8%之间,个别取消房贷利率下限的城市,首套房商贷利率已迈入“2”字头。LPR“降息”同样惠及存量房贷,部分存量购房者也将享受下调后的新利率。

在分析人士看来,5年期以上LPR再次下降,无论是存量房贷还是新增房贷利率将得以降低,居民房贷利息支出减少,将有助于提振居民住房消费意愿和能力,更好地防范化解房地产市场风险,预计后续LPR仍有下降空间,购房成本会有所减轻。

自今年2月单独下降25个基点后,5年期以上LPR再次出现调整,7月22日,5年期以上LPR降低10个基点至3.85%。随后,各地新发房贷利率迅速跟进调降。7月23日,北京商报记者从多地银行获悉,首套、二套房商贷利率均较此前降低10个基点。


交通银行北京某支行房贷经理表示,此次LPR下降后,北京地区首套房纯商贷利率降至3.4%;二套房五环内房贷利率降至3.8%,五环外降至3.6%。
在深圳地区,中国银行深圳某支行房贷经理表示,该行首套房商贷利率降至3.4%,二套房商贷利率降至3.8%,审批到放款大概一周左右。
上海房贷利率也同步下调,农业银行上海某支行房贷经理表示,该行首套房商贷利率降至3.4%;二套房商贷利率在3.6%—3.65%之间,目前放款周期在10天左右。
而在取消房贷利率下限的广州,建设银行广州某支行房贷经理介绍,该行首套房商贷利率已降至3.1%,二套房贷利率降至3.7%。外资银行利率则更为优惠,渣打银行广州某支行房贷经理透露,该行首套房商贷利率已降至3.05%。
位于广东同一省份的佛山,已有银行房贷利率降至3%以下。汇丰银行佛山某支行房贷经理表示,该行首套房商贷利率为“LPR-95BP”,按照最新的LPR,房贷利率最低是2.9%,二套是“LPR-80BP”,利率为3.05%,具体以审批结果为准。
南京房贷利率也进一步下调,中信银行南京某支行贷款经理介绍,目前该行首套房贷利率由3.15%降至3.05%,二套房贷利率最低也降至3.05%,与首套房贷利率持平。另有个别银行房贷利率最低降至2.95%。
此外,天津、成都等地首套房商贷利率也已降至3.25%,二套房商贷利率分别为3.8%、3.55%。
“目前的LPR已经处于历史低位,也意味着借款人的利息处于低位,LPR下降减轻购房者的月供压力,对于购房者来说是有利的,整体购房成本下降。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示,在房地产市场升温时,降息能大幅度刺激购房者入市,释放购房需求。然而,近一年来,降息对市场的刺激作用不大,当前购房者入市信心较弱,收入预期并未完全改善,购买力不足。因此,此次LPR下调对房地产市场回升具有一定利好作用。
5月17日,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布多项支持房地产的金融举措(“5·17”楼市新政),其中就包括取消房贷利率下限。新政发布以来,多地购房门槛下调,优惠利率空前加大,百城房贷利率进一步下行,此前多数城市首套房贷利率已降至3.1%—3.5%之间,二套房贷利率也多数进入“3”时代。
而随着此次5年期以上LPR的再次下降,在新发放房贷利率降低的同时,也将惠及部分存量房贷利率借款人。多数以LPR为房贷定价“锚”的购房者将享受下调后的新利率,不过执行时间上有所差异:部分存量购房者将在2025年1月1日执行新利率,也有部分购房者与银行约定按照贷款放款日进行利率重定价,那么如果重定价时间在7月23日及之后,便可提前享受到“降息”的利好。


“5年期以上LPR再次下降,无论是存量房贷还是新增房贷利率将得以降低,居民房贷利息支出减少,将有助于提振居民住房消费意愿和能力,更好地防范化解房地产市场风险。”招联首席研究员董希淼认为,今年5年期以上LPR一共下降35个基点,结合去年LPR下降及存量房贷利率集中调降,房贷利率目前整体处于历史低位。从助力经济恢复等情况综合考虑,预计下半年LPR仍有10—20BP的下降空间。
随着新发放房贷利率的不断下行,与存量房贷间的利差进一步扩大,存量房贷利率“降息”的呼声日渐高涨。董希淼表示,存量房贷利率调整需要平衡各方利益。目前来看,存量首套房贷利率集中下调的可能性不大,一方面去年9月已出现集中调降,存量首套房贷利率已明显下降;另一方面,再度下调将进一步影响银行息差,进而影响银行服务实体经济的能力。此外,随着存量房贷利率的下降,银行将可能进一步降低存款利率,以降低负债成本。不过,存量二套房贷利率去年集中调降的时候并未降低,从公平性和提振居民住房消费信心和能力等角度看,建议集中调降存量二套房贷利率。
根据国家金融监督管理总局数据,继去年四季度末商业银行净息差首次低于1.7%,达到1.69%后,今年一季度,商业银行净息差进一步降至1.54%。
星图金融研究院副院长薛洪言认为,从稳定房价、促进购房消费的角度看,当前房贷利率仍显著高于租金收益率,仍有下调空间。不过,利率的下调面临稳汇率、稳银行息差的约束,只能结合内外部条件渐进式调整,有下调空间并不代表一定会下调。而是否调降存量房贷利率,仍取决于购房人提前还贷与银行稳息差的博弈,除非再次出现大范围的提前还贷现象,否则从稳定银行息差的角度考虑,单独下调存量房贷利率的概率并不大。


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