楼市大变局来临！接下来，买房要小心了！
2021-06-15
最近，原材料价格持续暴涨，导致下游的一些工业制成品价格也被抬高了。比如，美的、奥克斯等家电企业对旗下的空调、洗衣机等产品发布涨价通知，涨幅在5%~10%不等；最近宝洁公司也宣布，9月开始全面上调纸尿裤、卫生巾等日用品价格。
和去年相比，钢筋上涨了81%，商品混凝土上涨33%，砂石料上涨42%，油漆涂料上涨了44%……就连人工费都上涨了40%！不比不知道，综合来看，这些建筑材料价格较去年相比基本翻番。建材的价格大幅度上涨确实会产生一些负面影响，但是对房价的影响没那么大。别忘了那句老话：房地产短期看金融，中期看土地，远期看人口。和这些因素相比，建筑原材料价格的上涨对房价的影响其实是微乎其微的。但是很重要的一点，伴随着居高不下的地价，建筑材料的暴涨，会直接压缩房企的盈利空间。
前段时间，滨江集团2020年网上业绩说明会上，有投资者发问滨江最近在杭州拿下的这几块地，能有多大净利润。董事长戚金兴回复到“努力做到1%~2%的净利润水平”。彼时，滨江集团在杭州首次集中拍地上拿下5宗地块，成为最大赢家。一边在土地市场收获颇丰，另一边又低调的表示努力做到1%~2%的净利润水平，戚金兴的回答让外界讶异，房地产这是怎么了？虽然最近热点城市房价大涨，但是前几年房企高价拿地，现在又遭遇城市越来越严格的限价，房企毛利率和净利率数据都出现了大幅下滑。
数据显示，2019~2020年净利润率在10%以下的企业数量明显增多了。众所周知，房地产一直是高利润的代名词，各大房企也都玩儿的一手“空手套白狼”游戏，但是最近几年风向明显变了，前有万科要活下去，今天滨江又努力做到1%~2%的净利润。去年以来，房地产市场调控大棒越来越重。“三道红线”、“涉房贷款集中管理”、以及今年2月出台的“集中土拍”，国家从人、地、钱这三方面，锁住房企。同时，上游原材料价格暴涨，下游营销口被渠道垄断，都在吞噬着房企的利润。用“四面楚歌”、“腹背受敌”来形容房企当下的遭遇并不过分。这些可都不是所谓的中小房企，都是多年的百强、50强、甚至30强。热点城市土地一如既往的火爆，但是很多房企内部人士却在感叹，集中供地新政下，房地产的内卷又升级了！在今年首轮集中供地之前，各地也都发布了新的拍地规则。
最狠的北京，在首轮集中供地之前，就推出了房屋销售价格引导机制，在土地出让之时，该地块建设的房屋价格就确定了最高上限，搭配配建，自持比例后，基本没有利润可言。
参与完这场土拍后，有北京房企的小伙伴跟我吐槽，大家不是来赚钱的，纯粹是来找虐。“两集中”土拍后，一个最根本的影响就是，把一年“不定时拍地”，变成“一年三次”。土地每年就供应三次，每次就那么多地块，错过一次就要等半年，如果错过二次，这一年就没米下锅了。更腹黑的一个逻辑还有，我多拿几块，可能你就少拿几块，全国总共就这些一二线城市，如果你在这些集中供地的城市拿不到地块，就只能成为三四线房企了。房企为争夺存量资源，不断内耗，加剧内部竞争，效益减少，生产效率低下。而且随着建筑原材料价格暴涨，日子可能会越来越难过了。这次在北京土拍中大放异彩的卓越，终于算清了账，要退地了。因为高房价的问题，很多人看到房企艰难度日，会感到高兴。但一个盈利越来越难、越来越内卷的房地产市场，对于购房者来说，其实并不见得是好事。
5月13日，佳兆业下午3点刚拿下深圳宝安尖岗山地块，5点就已安排挖土机、运沙车进场，并且拉出横幅“热烈庆祝佳兆业尖岗山项目顺利开工”，着实展现了一把“深圳速度”！但是没办法，现在房企只能通过极致的高周转，降低开发费用和资金成本，尽早销售收回现金流，才有资本去拿地。高周转恶果大家都知道，除了施工现场容易发生事故，这么短的建设周期，房屋质量是否可靠呢？购买这种混居产品之前，大家一定要想清楚，是不是能接受和公租房的业主共用社区配套。毕竟近几年，全国各地的此类混居项目，商品房业主和公租房租户之间，都爆发了异常激烈的矛盾。
而一些热门项目，如果存在严格的倒挂情况，很可能又会形成万人摇号的状况，普通人很难通过正常手段买到房子。开发商也可能会通过捆绑、车位装修的方式，变相抬高售价。近期建筑原材料价格暴涨，在此情况下，一些开发商可能会通过延迟开发，延期交付或者对室内装修及园林绿化减配、降标准等方式应对。不过相对而言，一些大型房企一般都会有固定的原材料供应商，因为是长期合作关系，所以涨幅可能会被控制在一定范围。而且大牌房企，尤其国企、央企都有信誉做背书，品质上还是基本靠谱的。
首先，要优选选择实力雄厚的龙头房企或者大型央企、国企开发商的项目。这些大型房企在融资成本上有明显的优势，并且更精细、规范的开发流程，也能节约不少成本，从品质上比一些中小房企要可靠的多。这些项目基本上建造工期已经接近尾声，整体房源质量肉眼可见，相比期房更有保障。但是，这些准现房项目可能已经接近清盘，户型和朝向可能都会有一些缺陷，这种情况购房者一定要提前知晓，没准可以谈个折扣。
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